다주택자 매물 잠길까…서울 ‘입주 절벽’ 우려 속 도심 공급 속도전

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elmoa • 2026-05-11 12:03 • 수정됨

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다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 부동산 시장의 긴장감이 커지고 있습니다. 세금 부담이 다시 커질 수 있다는 우려에 다주택자들이 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 수 있고, 동시에 서울 입주 물량 부족 문제까지 겹치고 있기 때문입니다.

정부는 이런 불안을 줄이기 위해 도심 주택 공급을 실제 착공과 입주로 빠르게 연결하겠다는 입장입니다. 핵심은 대규모 신도시를 새로 만드는 방식이 아니라, 이미 도심 안에 있는 노후 청사와 유휴 공공부지, 활용 가능한 국공유지를 찾아 주택 공급으로 연결하는 것입니다.

국토교통부가 지난 1월 말 발표한 ‘1·29 공급대책’도 이런 방향에 맞춰져 있습니다. 수도권 도심의 입지가 좋은 곳을 중심으로 공공부지와 유휴부지를 발굴하고, 이전·복합 개발을 통해 주택 공급 속도를 높이겠다는 내용입니다.

정부는 약속한 도심 6만 가구 공급 계획을 예정대로 추진하겠다고 강조하고 있습니다. 넓은 택지를 한 번에 개발하는 방식이 아니라, 도심 곳곳의 작은 부지를 모아 공급을 늘리는 이른바 ‘조각 공급’ 전략에 힘을 싣는 모습입니다.

하지만 시장의 관심은 여전히 양도세 중과 유예 종료 이후 매물이 얼마나 줄어들지에 쏠려 있습니다. 이미 올해 초부터 일부 다주택자는 매도나 증여를 통해 자산 정리를 마친 것으로 보이고, 남은 보유자들은 세 부담을 감수하더라도 버티기에 들어갈 가능성이 있다는 분석이 나옵니다.

이 경우 유예 종료 이후 급매물이 한꺼번에 쏟아지기보다는, 오히려 시장에 나오는 매물이 더 줄어들 수 있습니다. 제한된 매물에 실수요자와 일부 투자 수요가 몰리면 가격 불안 심리가 커질 수 있다는 우려도 있습니다.

공급 환경도 만만치 않습니다. 중동전쟁 장기화로 해상 운임과 원자재 가격 변동성이 커지면서 철근, 시멘트 등 건설 자재비 부담이 다시 확대될 수 있습니다. 이미 공사비 상승과 분양시장 양극화로 사업성이 약해진 상황에서 자재비까지 오르면 중견·중소 건설사와 시행사의 도심 사업 추진 여력이 떨어질 수 있습니다.

금리와 금융시장 변수도 부담입니다. 기준금리 재인상 가능성이 완전히 사라지지 않았고, 대출 규제와 부동산 PF 만기 문제까지 겹치면서 사업 자금 조달 환경은 여전히 불안한 상태입니다.

결국 관건은 정부가 발표한 공급 계획이 얼마나 빨리 실제 현장으로 이어지느냐입니다. 시장은 단순한 공급 숫자보다 착공 시점과 입주 가능 시기를 더 민감하게 보고 있습니다. 계획만 있고 속도가 따라오지 않으면, 매물 잠김과 입주 물량 부족 우려가 동시에 커질 수 있습니다.

이번 상황이 중요한 이유는 부동산 시장 불안이 세금 문제 하나로만 움직이지 않기 때문입니다. 세제 변화, 입주 물량 감소, 공사비 상승, 자금 조달 부담이 한꺼번에 얽혀 있기 때문에 공급 대책의 실행력이 어느 때보다 중요해졌습니다.

한 줄로 정리하면,

다주택자 매물 잠김 우려를 누그러뜨리려면 정부의 도심 공급 계획이 발표에 그치지 않고 실제 착공과 입주로 빠르게 이어지는지가 핵심입니다.

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엘모아 편집부

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