승강기 주요부품 교체, 계약부터 하면 안 된다…장기수선계획 절차가 먼저

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[엘모아=편집부] 장기수선계획 미반영 공사는 입주자 동의·입대의 의결 필요…절차 빠지면 계약 효력 다툼 가능

아파트에서 승강기 전면교체나 주요 부품을 교체할 때는 공사 내용뿐 아니라 장기수선계획에 해당 공사가 반영돼 있는지를 먼저 확인해야 한다.

승강기 전면교체와 주요 부품 교체는 일반적으로 장기수선공사에 해당해 장기수선충당금을 사용하게 된다. 따라서 해당 연도 장기수선계획에 공사가 포함돼 있지 않은 상태에서 계약부터 체결할 경우 이후 계약 효력을 둘러싼 분쟁으로 이어질 수 있다.

공동주택관리법 제29조 제3항은 관리 여건상 필요할 경우 입주자대표회의와 관리주체가 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 3년이 지나기 전이라도 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하고 있다.

따라서 계획에 없던 승강기 주요부품 교체공사를 추진하려면 먼저 장기수선계획을 수시조정하고, 이후 필요한 입주자대표회의 의결을 거쳐 계약을 진행하는 것이 안전하다.

계획에도 없고 의결도 없다면 계약 효력 문제될 수 있어

특히 공사계약을 체결하면서 전체 입주자의 동의 절차가 없었거나 입주자대표회의의 계약 관련 의결까지 빠졌다면 문제가 더 커질 수 있다.

법원도 유사한 분쟁에서 단순히 입주자대표회의가 ‘승강기 교체·수리’에 대해 찬반을 결정했다는 사실만으로 구체적인 대규모 부품교체공사나 해당 계약 체결까지 승인한 것으로 볼 수 없다고 판단한 바 있다.

서울남부지방법원은 관련 사건에서 장기수선계획 수시조정 절차와 구체적인 계약 체결에 대한 입주자대표회의 의결이 없었던 점 등을 근거로 계약의 효력을 인정하기 어렵다고 판단했다.

즉 ‘승강기를 수리하자’는 포괄적인 의결과 실제 수천만원 또는 수억원 규모의 특정 공사를 계약하는 행위는 별개의 절차로 판단될 수 있다는 의미다.

계약서 특약도 반드시 지켜야

공사계약서에 별도의 특약이 있다면 시공업체 역시 이를 가볍게 봐서는 안 된다.

예를 들어 ‘계약금 수령 이후 자재를 발주한다’는 조건이 계약서에 명시돼 있는데도 업체가 계약금을 받기 전에 자재를 주문했다면, 이후 계약이 진행되지 않더라도 그 자재비를 아파트 측에 청구하기 어려울 수 있다.

특약은 단순한 참고사항이 아니라 계약 당사자 사이에서 공사 진행 조건과 책임 범위를 정하는 중요한 기준이기 때문이다.

업체가 스스로 특약에서 정한 순서를 어기고 자재를 선발주했다면, 해당 비용을 아파트 측의 책임으로 돌리거나 손해배상을 요구하는 데 한계가 있을 수 있다.

업체도 ‘의결 여부’ 확인해야

이 같은 사례는 아파트 관리주체뿐 아니라 승강기 공사업체에도 중요한 시사점을 준다.

공사업체 입장에서는 입주자대표회장이나 관리사무소장의 요청만 믿고 대규모 자재를 발주하기보다, 계약 전에 최소한 장기수선계획 반영 여부와 입주자대표회의 의결 여부, 필요한 입주자 동의 절차가 완료됐는지를 확인할 필요가 있다.

공사가 긴급하거나 소액인 경우에는 상황이 달라질 수 있지만, 대규모 승강기 교체공사는 많은 입주자의 장기수선충당금이 투입되는 만큼 절차적 정당성이 중요하게 판단될 가능성이 높다.

승강기 교체공사는 공사 자체를 빨리 시작하는 것보다 계약 전에 필요한 절차를 제대로 밟는 것이 오히려 분쟁과 비용 손실을 줄이는 방법이다.

관리주체와 입주자대표회의는 계약 전 장기수선계획과 의결 절차를 확인하고, 공사업체 역시 계약 권한과 자재 발주 조건을 문서로 확인하는 관행이 필요해 보인다.

엘모아 한 줄 요약

장기수선계획에 없는 승강기 주요부품 교체공사를 입주자 동의와 입대의 의결 없이 계약하면 계약 효력 자체가 문제될 수 있다.

업계 체크포인트

• 승강기 전면교체·주요부품 교체는 장기수선계획 반영 여부 확인이 우선이다.

• 계획에 없다면 전체 입주자 과반수 서면동의를 통한 수시조정 절차가 필요할 수 있다.

• 입대의의 구체적인 공사·계약 의결 여부도 반드시 확인해야 한다.

• 업체가 계약서 특약을 어기고 자재를 선발주하면 비용을 회수하지 못할 위험이 있다.

엘모아 편집부

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